Fyrstu skrefin við þróun Urriðaholts

Spilin stokkuð upp á nýtt

Þegar ljóst varð að ekki yrði af staðsetningu HR í Urriðaholti var ákveðið að hugsa svæðið upp á nýtt, með metnaðarfullu skipulagi sem tæki hliðsjón af einstæðri náttúru allt um kring.

Ráðist var í gerð rammaskipulagi hverfisins, sem er millistig aðalskipulags og deiliskipulags. Í skipulaginu var áhersla lögð á lífsgæði og að náttúrufegurð fengi að njóta sín. Göturými yrðu aðlaðandi, skjólsæl og sólrík svæði sett í fyrsta sæti. Byggðin yrði lágreist og nokkuð þétt, með áherslu á að skapa tilfinningu fyrir rótgróinni og þéttri byggð. 

Metnaður lagður í rammaskipulag

Frumgerð rammaskipulagsins var tilbúið snemma árs 2006 og leiddi ráðgjafafyrirtækið Alta skipulagsvinnuna, sá um verkefnastjórn, kynningu og samráð við utanaðkomandi. Áhersla var lögð á verndun Urriðavatns með sjálfbærum (blágrænum) ofanvatnslausnum og að vatnið og hrauntanginn yrðu friðlýst sem friðland. 

Grunnhugmyndin að rammaskipulaginu kom frá John Thompson & Partners (JTP) í London. Arkís arkitektar og Alan Baxter & Associates í London lögðu grunn að hönnun gatna og göngurýmis, Arrowstreet í Boston skipulagði fyrirhugað viðskiptahverfi, COWI vann að blágrænum ofanvatnslausnum, Fjölhönnun vann að hönnun gatna, hljóðvarna og lagna, Landslag gerði landslagsreiningu og landslagshönnun, Tekton vann að skipulagsmálum og VST að umferðarspá. 

Verðlaunað skipulag frá fyrsta degi

Rammaskipulag Urriðaholts hlaut árið 2007 verðlaun Boston Society of Architects (BSA) fyrir að slá nýjan tón í skipulagi byggðar á Íslandi. Verðlaunin voru veitt fyrir að hafa að leiðarljósi sjálfbæra þróun og virðingu fyrir umhverfi og samfélagi. Einnig fyrir gott gönguumhverfi, meðferð ofanvatns til að vernda Urriðavatn, tengingar við útivist og hvernig leitast var við að mynda skjól og fanga sólarljós.

Þá var rammaskipulagið valið í lokaúrslit LivCom verðlaunanna árið 2007, en það eru alþjóðleg umhverfisverðlaun sem eru veitt með stuðningi Umhverfisstofnunar Sameinuðu þjóðanna. LivCom verðlaunin eru veitt fyrir uppbyggingu sem hefur sjálfbærni og umhverfisvitund að leiðarljósi. Heiti verðlaunanna er stytting á „livable communities“ eða lífvænleg samfélög.

Sama ár hlaut skipulagið viðurkenningu í skýrslu Nordregio, sem er norræn rannsóknarstofnun í skipulags- og byggðamálum, um aðstæður sem geta haft ráðandi áhrif á samkeppnishæfni og sjálfbærni borgarsvæða á Norðurlöndum.

Smáatriðin í stóra samhenginu – hugsunin á bak við rammaskipulagið

Vinnan við rammaskipulag Urriðaholts var í raun stórt breytingastjórnunarverkefni, þar sem áherslurnar um þétta, aðlaðandi og umhverfisvæna byggð voru nýstárlegar á þessum tíma. Rammaskipulagið var hugsað sem óformlegt millistig milli aðalskipulags og deiliskipulags og til leiðbeiningar fyrir bæjaryfirvöld, framkvæmdaraðila og íbúa um nánari útfærslu byggðar í deiliskipulagi.

Með rammaskipulaginu var stefna aðalskipulags um einstaka bæjarhluta útfærð nánar og heildaryfirbragð hverfisins skipulagt. Rammaskipulagið var meðal annars gert til að samræma landnotkun og tryggja göngu- og sjóntengsl yfir stærri svæði. Í rammaskipulaginu voru einnig mótuð helstu áhersluatriði varðandi yfirbragð byggðarinnar, svo sem þéttleika, byggðamynstur, íbúðasamsetningu og gatnakerfi. Mikilvægt þótti að sjá allt svæðið fyrir í heild sinni áður en vinna við deiliskipulag hæfist. Einstakir hlutar hverfis voru síðan endanlega útfærðir í deiliskipulagi.

Samið um þátt Garðabæjar í uppbyggingunni

Urriðaholt ehf og Garðabær undirrituðu samning þann 20. apríl 2007 um að bærinn færi með skyldur sveitarfélagsins í Urriðaholti. Talið var réttara að íbúar ættu samskipti við bæinn um atriði sem sneru að umferð og daglegu lífi fremur en einkaaðila.

Samkvæmt samningnum skyldi bærinn sjá um gatnagerð, lýsingu, göngustíga, skóla, og leikskóla. Einnig að bærinn hefði forræði á skipulagsmálum svæðisins og var sérstaklega hnykkt á umhverfismálum í því samhengi. Gatnagerðargjöld yrðu borguð um leið og lóðir væru byggingarhæfar. Samið var um að Garðabær eignaðist allt landrými í Urriðaholti sem ekki teldist vera lóðir. Bærinn eignaðist þannig Urriðavatn og friðlandið umhverfis það, ásamt lóðurm fyrir leikskóla, grunnskóla, heilsugæslu og íþróttamiðstöð.

Samið var um að Garðabær keypti grunneignarrétt allra lóða sem eingöngu voru fyrir íbúðarhúsnæði og greiddi 225 milljónir króna fyrir, hlutfallslega eftir því sem byggingarleyfi húsa væru gefin út. Þessi eignarréttur myndar grundvöll þeirrar lóðarleigu sem bærinn innheimtir samhliða fasteignagjöldum.

Samkomulag var um að Urriðaholt ehf legði fram 1.338 milljónir króna til að taka þátt í kostnaði við uppbyggingu skóla og íþróttamannvirkja. 
 

Stærsta einstaka gatnaframkvæmdin

Deiliskipulag vesturhluta Urriðaholts var samþykkt í skipulagsnefnd og bæjarstjórn Garðabæjar 12. apríl 2007 og undirbúningur hófst að gatnagerð og lögnum. 

Gatnagerð hófst í vesturhluta Urriðaholts haustið 2007. Um var að ræða stærstu einstaka gatnaframkvæmd sem íslenskt sveitarfélag hafði ráðist í. Verkefnið snerist um að leggja götur, gangstéttir, gangstíga, holræsi, hitaveitu, rafveitu og vatnsveitu í vesturhluta hverfisins. Gatnagerðin var óvenjuleg að því leyti að úrkoma var ekki leidd í ræsi, heldur var ofanvatnlið látið flæða út í rásir í jarðveginum, þaðan sem það seytlaði smám saman út í Urriðavatn. 

Verktakafyrirtækið Háfell átti hagstæðasta tilboðið í götur og lagnir í Urriðaholti. Háfell fékk Loftorku í Garðabæ í lið með sér til að geta staðist tímaáætlun, en verkinu lauk í ágúst 2008.

Fyrstu lóðir seldar og svo fór allt í frost

Sala lóða fyrir 377 íbúðareiningar í einbýli og fjölbýli hófst um miðjan maí 2007. Þó lóðirnar væru dýrari en gengur og gerist reyndist mikill áhugi á þeim. Einstaklingar sóttust eftir einbýlishúsalóðum og verktakar eftir fjölbýlishúsalóðum. Til að mynda keyptu Íslenskir aðalverktakar allar lóðirnar við Mosagötu til að byggja þar alls 77 íbúðir.

Afar hagstæð lán fengust til lóðakaupanna frá Landsbankanum á árinu 2007. Veitt var allt að 100% lán fyrir kaupverði lóðar og gatnagerðargjöldum. Lánstími var allt að 5 árum og nægði að greiða vexti af lánunum fyrstu 36 mánuðina ef þess var óskað. Hægt var að velja um að taka lánin í krónum eða erlendri myntkörfu. Lántökugjald var 0,5% og hægt var að greiða lánið upp hvenær sem var án uppgreiðsluþóknunar.

Landsbankinn bauð einnig langtímalán þegar byggingu væri lokið. Lánið gat verið allt að 80% af markaðsvirði fasteignarinnar og lánstími allt að 40 ár. Velja mátti um verðtryggt lán í íslenskum krónum á föstum vöxtum, gengistryggt lán í erlendum myntum eða blandað lán í íslenskum krónum og erlendum myntum.

Lóðirnar í þessari fyrstu söluhrinu seldust allar á skömmum tíma og voru tilbúnar til byggingar í apríl 2008. Vegna hinnar miklu lóðasölu var ákveðið að flýta sölu lóða í síðustu áföngum vesturhluta Urriðaholts og var sú ákvörðun kynnt í desember 2007.

Framkvæmdir við nokkur einbýlishús hófust um sumarið 2008. Verktakar héldu hins vegar að sér höndum, lánsfé til að byggja var ekki á lausu enda skammt í fall bankanna þá um haustið.

Fyrstu húsin sem risu í Urriðaholti

Einbýlishúsið að Kinnargötu 14 var árið 2009 fyrsta íbúðarhúsið sem var að fullu uppsteypt í Urriðaholti. Sama ár hélt áfram vinna við byggingu einbýlishúss við Kinnargötu 10, parhúss við Kinnargötu 3 og 5 og einbýlishúss við Dýjagötu 1. Árið 2009 var einnig byrjað á byggingu fyrsta einbýlishússins við Keldugötu 7 og fluttu eigendurnir inn í húsið í apríl ári síðar. Árið 2010 hófst bygging tveggja einbýlishúsa til viðbótar við Keldugötu 9 og 11. Engar nýjar framkvæmdir við byggingu íbúðarhúsa áttu sér stað á árunum 2011 og 2012 og ekki var ráðist í nýjar vegaframkvæmdir.